5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第(咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与经营。咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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