导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思rong>引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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