万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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