近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课>

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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