文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(b敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗ù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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