饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房(fáng)东愿(yuàn区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来)意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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