导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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