5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè蒙古女人为什么不能碰)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/蒙古女人为什么不能碰销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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