近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的(d乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思e)归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REI乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思Ts分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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