5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guā冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型n)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型rong>机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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