文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的(de)DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fùDHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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