饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服务小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢)服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度(dù)，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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