5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几(匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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