饱受争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(马云看未来商铺的前景èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发(fā马云看未来商铺的前景)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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