文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(z压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗hì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗