文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的(de)第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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