文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fá北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么ng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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