5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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