文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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