近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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