万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(复活的作者是谁，复活的作者是谁yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘复活的作者是谁，复活的作者是谁，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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