饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服(fúsimple是什么牌子，simple是什么牌子衣服)务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部(bù)分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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