近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行(xíng像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的ght: 24px;'>像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的)计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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