万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的压在玻璃窗边c，在窗户边c，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之压在玻璃窗边c，在窗户边c时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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