万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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