“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投资(zī)者的关注度(dù)从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下(xià)今年(nián)房地产的开发资(zī)金来源，可以发现，其实银(yín)行的(de)信贷(dài)倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金(jīn)来(lái)源来自新(xīn)盘的(de)销售(shòu)。但今年新房的销(xiāo)售(shòu)情(qíng)况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要(yào)还是那(nà)些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分(fēn)化，无(wú)论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都(dōu)非常明显。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本(běn)优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是(shì)它(tā)的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是(shì)不是(shì)行(xíng)业内最高的(de)；融资成本是否是行(xíng)业内(nèi)最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些(xiē)都是我们看(kàn)重的一(yī)家房(fáng)企的综合(hé)成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不多。即便(biàn)是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有着较稳(wěn)健特(tè)色的国央企房企，其财(cái)务(wù)指标(biāo)称得(dé)上完(wán)全健康的仍(réng)是少数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企(qǐ)，甚(shèn)至地方(fāng)国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有助于房企(qǐ)储备(bèi)优质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐观的(de)预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配(pèi)置(zhì)的(de)一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年(nián)的(de)净(jìng)借贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开(kāi)始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三分之一。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购入地块也(yě)实现(xiàn)了快速的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预(yù)计今年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去(qù)年(nián)拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半也主要集(jí)中在强二线(xiàn)和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度(dù)让人感觉(ju十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖é)又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看(kàn)到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的(de)民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到(dào)机(jī)会(huì)时要出(chū)手，但出手的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未(wèi)来的两年市(shì)场没有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是看(kàn)房(fáng)企的(de)净负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看(kàn)来(lái)，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准(zhǔn)要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房(fáng)地产行业的(de)复苏速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规(guī)避(bì)公司净负债率提(tí)高到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明(míng)对(duì)比(bǐ)的是(shì)，华润(rùn)置地(dì)、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时(shí)，也(yě)较好地(dì)控制了公司的扩(kuò)张速(sù)度与(yǔ)净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各(gè)维度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国(guó)央企的融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加(jiā)看好国央企，但(dàn)这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金(jīn)”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的(de)几(jǐ)只产(chǎn)品(pǐn)合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基(jī)本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非(fēi)归(guī)母净(jìng)利(lì)润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭(háng)州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭(háng)州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同(tóng)时(s十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖hí)，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的土储补(bǔ)充同样较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的(de)房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来多家机(jī)构的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要(yào)包(bāo)括中介服(fú)务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发环节与上游(yóu)材料(liào)端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机(jī)构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住(zhù)房(fáng)规模越来(lái)越大，随着时(shí)间的(de)增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越(yuè)来越(yuè)多(duō)。美国过去的数据充分说明了(le)这一点(diǎn)，在(zài)新(xīn)房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例如消费建材(cái)、家居(jū)装饰等(děng)。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂(zàn)居前两(liǎng)位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它们分别是富安(ān)娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主(十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖zhǔ)要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告(gào)期(qī)内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发(fā)现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都(dōu)是价值(zhí)派(pài)基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地产产业链(liàn)股(gǔ)票还(hái)有(yǒu)金地(dì)集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时(shí)的家(jiā)居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的(de)是志(zhì)邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是(shì)归母净利(lì)润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持股，而(ér)这两只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意思的(de)是，他似(shì)乎(hū)对于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均(jūn)登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也越来(lái)越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标的大多在(zài)香港上市，如何选择成(chéng)为难(nán)题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一(yī)个(gè)高毛(máo)利的(de)行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在(zài)中高(gāo)端楼盘(pán)占比是(shì)比较高的，每年到期的(de)合(hé)同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周(zhōu)期(qī)还能做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提(tí)价(jià)的公(gōng)司很少(shǎo)，因为物业公司很(hěn)容易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因(yīn)为保安这些固定人员(yuán)成(chéng)本的年度(dù)增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有(yǒu)那么(me)满意，能做到提价难(nán)度(dù)是(shì)非常大的(de)。但是该公司(sī)能(néng)在业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务(wù)是(shì)有关(guān)系的(de)。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖