5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企当年非典为什么神秘结束了来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从当年非典为什么神秘结束了而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以当年非典为什么神秘结束了及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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