文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交(唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么