“现在(zài)的房(fáng)地产(chǎn)很难再出现像过(guò)去十年(nián)的系统性行情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明(míng)显(xiǎn)，让(ràng)机(jī)构和投资(zī)者的关注度从板块向(xiàng)单个(gè)标的(de)转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经(jīng)双杀到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基(jī)准：有大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)的(de)、此前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘的(de)销(xiāo)售。但(dàn)今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一(yī)般。再关(guān)注(zhù)一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还(hái)是那些有(yǒu)国企背(bèi)景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了一个很(hěn)明显的(de)分化，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的(de)房企在资(zī)本市场表现(xiàn)相对(duì)较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民营(yíng)房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率）是(shì)不(bù)是行业内的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是不(bù)是行业(yè)内最高的；融(róng)资(zī)成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也是业内最低的(de)；这些都是我们(men)看重的一家房企的(de)综(zōng)合成本(běn)。

　　需要注意的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条(tiáo)件(jiàn)的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地(dì)产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地(dì)产、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企房(fáng)企也(yě)踩了(le)“三(sān)道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩张(蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较稳健特色(sè)的国央企房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称得上完全健康(kāng)的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一(yī)步考验(yàn)着国(guó)央企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来市(s蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句hì)场，以及过于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让(ràng)房(fáng)企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家房企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的(de)净(jìng)借贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一(yī)半在一线城市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城(chéng)市(shì)；另一(yī)方面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机(jī)会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没(méi)有想象得(dé)那么好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个(gè)比例如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发展等(děng)房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在(zài)60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的(de)是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国(guó)海(hǎi)外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制(zhì)了公司的扩张速度(dù)与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标(biāo)准来看国央企与(yǔ)民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资成本更低(dī)，融资(zī)渠(qú)道(dào)也(yě)更(gèng)顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民(mín)营房企同样受(shòu)到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集(jí)团的十(shí)大流通股东中新进了(le)“中(zhōng)国(guó)工商银(yín)行股份(fè蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句n)有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券(quàn)投资基(jī)金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路(lù)”，但(dàn)作为(wèi)杭(háng)州(zhōu)本(běn)土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持(chí)续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续(xù)稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团在(zài)杭州的(de)较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的(de)房企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上，而近(jìn)期(qī)，滨江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)迎来多家机(jī)构的集中调(diào)研。滨江集(jí)团发布(bù)公告(gào)表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局(jú)重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中(zhōng)游(yóu)环节(jié)，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业(yè)主要(yào)包括中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致(zhì)上游(yóu)不(bù)被(bèi)看(kàn)好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性(xìng)的家装家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因(yīn)为居(jū)民保有的住房(fáng)规模越(yuè)来越(yuè)大，随(suí)着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充(chōng)分说明了(le)这一点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费的(de)增(zēng)长却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家(jiā)居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统计，目(mù)前暂居(jū)前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自(zì)有品牌。第(dì)一季(jì)度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值(zhí)派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大(dà)亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一(yī)时的家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因素一(yī)度沉(chén)寂，不(bù)过好在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家(jiā)居(jū)板(bǎn)块中年内(nèi)表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利(lì)润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通(tōng)股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这(zhè)两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是，他似乎(hū)对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类(lèi)标的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不(bù)过(guò)这(zhè)类标的大多(duō)在香港上市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业服务(wù)不(bù)是(shì)一个(gè)高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希(xī)望挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服(fú)务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的(de)合同(tóng)里提价成(chéng)功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的(de)大部分(fēn)项目到(dào)期(qī)之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的(de)公司(sī)很少，因(yīn)为物业(yè)公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客户没(méi)有那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做到到期(qī)之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟(gēn)它(tā)的定(dìng)位和(hé)比较(jiào)好的(de)服务是有关系的(de)。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句