OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步小舞去掉所有衣服是什么样子的伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的(de)小舞去掉所有衣服是什么样子的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn小舞去掉所有衣服是什么样子的)难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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