饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用(yò什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型ng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中介服务(什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型wù)收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明码标(b什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型iāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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