饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的(de)收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是(未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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