文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(larctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？ì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？