万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)enjoy可数吗，joy可不可数媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其enjoy可数吗，joy可不可数房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后enjoy可数吗，joy可不可数者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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