饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民造成额外(wài)的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过(gu日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思ò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思领性文(wén)件而(ér)非规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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