文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通(fù)的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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