近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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