饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对服务和(hé)延(yán)伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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