文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhè结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少ng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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