导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ru沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表ò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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