文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而20斤是几kg 20斤是多少磅房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款20斤是几kg 20斤是多少磅(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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