文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图(tí)，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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