近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基(jī春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(j春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对īng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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