5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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