导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yō翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光ng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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