5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的(de)话，或(huò)许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的