近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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