万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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