万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐ很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短n)国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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