近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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